Embarquer l’isolation dans votre ravalement ou ravalement simple ?

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Nombreuses ont été les réactions suite à la diffusion de  notre article sur « La rénovation énergétique est-elle rentable ». Pour aller plus loin sur ce point crucial,  passons de la théorie  à la pratique et concentrons-nous sur une question qui nous est souvent posée : quel est le temps de retour d’une isolation thermique par l’extérieur ? Faut-il faire un ravalement seul ?

Cette question est d’autant plus importante que la réglementation sur les travaux embarqués impose d’isoler lorsqu’un ravalement est prévu. Il existe toutefois quelques exceptions : contrainte juridique (incompatibilité avec les règles d’urbanisme), contrainte architecturale ou contrainte économique (non rentabilité du projet).

Pour définir cette notion de rentabilité, il faut calculer le temps de retour sur investissement.

S’il est inférieur à 10 ans, l’isolation est obligatoire. Au-delà de 10 ans, la décision d’isoler est laissée à la libre appréciation du maître d’ouvrage.


Voici une étude de cas réalisée sur une copropriété réelle représentative, où le calcul de la rentabilité d’un projet est réalisée selon la méthodologie indiquée par l’ADEME. [1]

 

Nous l’appellerons résidence de la Huppe. Elle compte 120 logements dont une part assez importante de ménages modestes (non encore connue exactement, car 50 % des personnes ayant répondu au questionnaire entrent dans cette catégorie, mais cela ne représente aujourd’hui que 22 personnes).

Le coût d’un ravalement seul serait de 910 000 €. Si une isolation thermique par l’extérieur (ITE) est intégrée, les travaux coûteraient 1 538 000 € soit un surinvestissement de 628 000 €.

Mais ce surinvestissement déclenche des aides qui ne seraient pas accessibles avec un ravalement simple. Elles sont estimées à :

  • 170 000 € pour les Certificats d’économie d’énergie (CEE)
  • 170 000 € pour le crédit d’impôt transition énergétique (CITE)
  • 154 000 € pour les aides de l’ANAH.
    Pour cette estimation, nous avons limité le nombre de ménages éligibles à 22, c’est-à-dire les ménages qui se sont déjà déclarés. Lorsque nous ménerons les permanences individuelles, ce nombre devrait fortement augmenter. Par ailleurs, l’aide ANAH concerne le projet global et pas seulement l’ITE. Il a donc été décidé de n’affecter que 50 % des aides ANAH à l’ITE, le ravalement avec ITE représentant environ 50 % du coût du projet global.

Il en résulte, aides déduites, que le surcoût de l’ITE pour la copropriété n’est plus que de 134 000 €. Les aides ne couvrent « que » 32 % des travaux de façade dans leur ensemble, mais 79 % du surcoût engendré par l’ITE.

 

 

Dès lors, en divisant cette somme par les économies attendues pour la seule ITE (27 000 €), on trouve un temps de retour de 5 ans !

Ce calcul peut être affiné par ménage, car les informations ci-dessus sont une moyenne du projet à l’échelle collective. La couverture par les aides de l’ITE ira alors de 63 % pour un ménages non éligible aux aides de l’ANAH, à 105 % voire 145 % pour les ménages à revenus modestes ou très modestes (illustré ci-dessous par un reste à charge négatif). Bien sûr aucun ménage ne perçoit plus qu’il ne dépense, mais le surinvestissement dans l’ITE est plus que couvert par les aides pour certains ménages, la subvention permettant de couvrir un petite partie du ravalement.

 

 

On constate donc , en veillant à ne prendre en compte que le surinvestissement dans l’efficacité énergétique, et pas les dépenses qui devaient avoir lieu de toutes façons, que la rentabilité s’avère très bonne.

D’autant que ce calcul ne tient pas compte de la prise de valeur du bien liée aux travaux réalisés.


[1] https://www.ademe.fr/sites/default/files/assets/documents/fiche-ravalement-refection-toiture-amenagement-travaux-isolation.pdf