La rénovation énergétique des copropriétés : un enjeu territorial

En Octobre 2019, le programme “RÉnovation des Immeubles de copropriété en France” (RECIF) d’Île-de-France Energies, en étroite collaboration avec l’AREC Île-de-France, département énergie-climat de l’Institut Paris Region, a publié sa première monographie sur la rénovation énergétique des copropriétés dans la communauté d’agglomération Versailles Grand Parc. Il s’agit de la première monographie territoriale sur une vingtaine prévues. Qu’est-ce qu’une monographie territoriale ? Et quel est leur intérêt dans la démarche de rénovation énergétique des copropriétés ? Toutes les réponses dans cet article.

Mais d’abord, qu’est-ce qu’une monographie ?

Dans le cadre du programme RECIF, les monographies territoriales établissent un état des lieux. “Ces études sont faites pour donner des éléments de synthèse pour servir aux nouveaux élus qui n’ont pas forcément le temps de lire le plan local ou d’autres documents et en sortir des chiffres clés”, nous explique Franziska Barnhusen, chef de projet RECIF qui a participé à l’élaboration de ces monographies. Si certaines collectivités sont déjà sensibilisées à l’importance de la copropriété dans leur parc bâti, d’autres ont besoin d’éclairages plus spécifiques. C’est le projet qu’a établi le programme RECIF, en collaboration avec l’AREC Île-de-France.

Quelle articulation avec le programme CEE RECIF ?

En Janvier 2019, Île-de-France Énergies lançait le programme “RÉnovation des Immeubles de copropriété en France” (RECIF) pour répondre à la demande croissante de la rénovation énergétique des territoires. RECIF place également ses ambitions dans l’amélioration du confort des logements, la valorisation du patrimoine et la lutte contre la précarité énergétique. Ce programme vise à sensibiliser les copropriétés, les collectivités territoriales, les élus et les services techniques aux enjeux de la rénovation énergétique. RECIF étudie la rénovation énergétique des copropriétés, de 50 lots ou plus, à deux échelles :

  • La rénovation énergétique des copropriétés pour elles-mêmes, grâce à des actions mises en place directement envers elles ;
  • La rénovation énergétique des territoires, en proposant à des collectivités, des intercommunalités de faire le point sur l’enjeu de la rénovation énergétique des copropriétés à l’échelle des territoires.

Etude de cas : la situation de Versailles Grand Parc

Pour sa première monographie, c’est sur le territoire de la communauté d’agglomération de Versailles Grand Parc (VGP) que les équipes de l’AREC Ile-de-France se sont concentrés, pour réaliser une étude synthétique de la situation du territoire, appliquée à la rénovation en copropriété.

Carte d’identité du parc de copropriétés

La communauté d’agglomération de Versailles Grand Parc (VGP), l’habitat collectif du territoire constitue 78 % des logements et compte pas moins de 354 copropriétés de 50 lots principaux ou plus. Un parc marqué par une forte présence de bâtiments neufs (Versailles Grand Parc se fixe un objectif de constructions neuves le plus élevé des Yvelines), mais avec des disparités en fonction des communes, dont certaines sont plus marqués par l’ancienneté de leurs copropriétés. 

Un parc ancien davantage concerné par l’enjeu de la rénovation énergétique…

Malgré la présence de logements neufs, la monographie révèle que 57 % des copropriétés de Versailles Grand Parc ont été construites avant 1975, soit avant la première réglementation thermique. Ce taux élevé de constructions plus anciennes s’explique en partie grâce au développement d’un des plus grands projets de copropriétés en Europe situé sur le territoire du Chesnay-Rocquencourt, dans les années 1960-1970. Certaines communes telles que Versailles ou Viroflay comptent elles aussi un nombre plus élevé de copropriétés dites “fragiles” car plus anciennes. La problématique ici : un besoin de travaux plus urgent que les autres et des sommes à débourser également plus importantes. Rappelons toutefois que les copropriétés concernées peuvent, en raison d’une situation financière plus fragile causée par cette ancienneté, bénéficier du soutien financier du programme Habiter Mieux Copropriété de l’ANAH.

… Mais un bon état financier général

Les copropriétés du territoire sont en bon état financier, grâce à des niveaux de revenus assez élevés, en comparaison du reste de l’Île-de-France. Les copropriétés de la communauté d’agglomération de Versailles Grand Parc présentant un taux d’impayés supérieur à 8 % sont rares : les copropriétaires n’ont, pour la plupart, pas besoin de faire appel à un soutien financier extérieur pour financer ces travaux. Rappelons que pour bénéficier de l’aide du programme Habiter Mieux Copropriété de l’ANAH, le taux d’impayés de charges doit être compris entre 8 % et 25 % (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots).

Des contraintes patrimoniales à prendre en compte

Les enjeux de la rénovation énergétique s’avèrent d’autant plus importants dans le parc du territoire que les constructions sont parfois très anciennes, et sont pour certaines inscrites au patrimoine local. Dans ces cas particuliers, les travaux sont encadrés par exemple par l’obligation de laisser la façade intacte pour ne pas dénaturer le bâtiment. Dans l’optique de la rénovation énergétique de ces bâtiments classés au patrimoine, il sera nécessaire de faire appel à un architecte spécialisé dans les immeubles anciens.

Quelle stratégie territoriale de rénovation énergétique ?

L’enjeu de la rénovation énergétique du territoire de Versailles Grand Parc ? Mettre en avant la valeur verte du territoire pour amener chaque bâtiment à présenter une meilleure étiquette énergie (diagnostic de performance énergétique). Les dynamiques fortes de construction neuve dans les communes peuvent séduire les futurs propriétaires, qui auront plutôt tendance à se diriger vers un bâtiment plus récent. En revanche, il faut bien considérer que, à défaut de rénovations, cette dynamique peut accélérer la dévalorisation financière des copropriétés anciennes environnantes. C’est en ce sens que la rénovation énergétique trouve tout son intérêt : la revalorisation des biens et la réduction de leur consommation d’énergie.

Vous l’aurez compris, les monographies permettent de faire un bilan de la situation générale des copropriétés. Ainsi, grâce à ces études, il est facile de constater et de prévoir les besoins en travaux de rénovation énergétiques. Vous avez constaté le travail effectué pour la communauté d’agglomération de Versailles Grand Parc ? Nous ne comptons pas nous arrêter en si bon chemin : une vingtaine de monographies sont prévues. Vous pouvez déjà retrouver en ligne la monographie Rénovation énergétique des copropriétés #2 : Etablissement public territorial Est Ensemble et les Chiffres-clés Grand Paris Sud Seine-Essonne-Sénart.

Retrouvez la monographie Rénovation énergétique des copropriétés #1 : Communauté d’agglomération Versailles Grand Parc

Plus d’informations sur le site www.recif-copro.fr
1 / Ce n’est qu’en 1974, que la France adopte une réglementation thermique visant à réduire sa facture énergétique de 25 %, à la suite du premier choc pétrolier en 1973.