La rénovation énergétique est-elle rentable ?

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Une rénovation énergétique est un investissement important dans l’amélioration d’un bien immobilier comprenant une amélioration de la performance énergétique. Comme pour tout investissement, le propriétaire va s’interroger sur sa rentabilité. Mais par simplicité certains se livrent à un calcul inadapté : le temps de retour brut, qui consiste à diviser le coût total des travaux par les économies annuelles estimées. Ceci conduit souvent à un temps de retour très long et supérieur au temps de détention moyen d’un bien, compris ces dernières années entre 6 et 9 ans. Alors, la rénovation énergétique, rentable ou pas ?

Temps de retour net

Le calcul d’un temps de retour doit tenir compte d’abord du coût réel pour le propriétaire et donc déduire les subventions plus ou moins élevées qu’il obtiendra en réalisant un projet ambitieux du point de vue énergétique.

Mais il doit aussi intégrer les évolutions futures des prix de l’énergie. S’il est difficile de prévoir comment évolueront les prix de l’énergie dans les prochaines années, on sait au moins que le prix du gaz a augmenté de 35% de plus que l’inflation dans les 10 dernières années[1]. Par ailleurs, la taxation du carbone devrait doubler entre 2018 et 2022[2].

La rénovation énergétique limite l’impact des futures hausses du coût de l’énergie, ce dont ne tient pas compte le calcul du « temps de retour »

Travaux embarqués

Un propriétaire décide rarement de mener des travaux d’efficacité énergétique indépendamment de tout autre besoin d’intervention sur le bâtiment. Une isolation par l’extérieur, intervention la plus structurante d’une rénovation énergétique, sera décidée au moment où, pour des raisons de vieillissement voire de pathologies du bâtiment, un ravalement s’avère nécessaire.

Ce sera l’occasion de changer des fenêtres si elles sont anciennes, une chaudière vétuste, une toiture à l’étanchéité douteuse… Mais ces équipements ne seraient probablement pas renouvelés si leur âge ne conduisait pas de toute façon à un changement prochain. Il ne viendrait à personne l’idée de demander le temps de retour d’un ravalement seul. C’est un investissement qui ne génère pas d’économies de fonctionnement.

Aussi le coût réel de la rénovation énergétique n’est en fait que le surinvestissement nécessaire pour améliorer la performance énergétique par rapport aux travaux qui étaient de toute façon nécessaires : la différence entre une chaudière performante et une chaudière de base, entre une isolation par l’extérieur et un ravalement seul…

Augmentation de la valeur patrimoniale

Pour refléter correctement les gains pour un propriétaire, il faut également tenir compte de la prise de valeur immobilière consécutive à l’investissement réalisé. L’impact de la performance énergétique sur la valeur patrimoniale d’un logement est aujourd’hui bien caractérisé et cette « valeur verte » peut, à elle seule, justifier l’investissement.

Ce phénomène est quantifié par les notaires grâce à des données accumulées depuis 2006. Car, lors de chaque vente, sont enregistrés, en plus de la valeur d’un bien, son état, son emplacement, son étiquette énergie… Des études statistiques peuvent ainsi être menées pour calculer l’impact de l’étiquette énergie sur le prix, toutes choses égales par ailleurs. Le Conseil supérieur du notariat en conclut que, pour l’Île-de-France[3] :

  • En petite couronne, les appartements dans les meilleures classes énergétiques se vendent en moyenne 12% plus cher que les appartements dans les moins bonnes classes énergétiques.
  • En grande couronne, les appartements dans les meilleures classes énergétiques se vendent en moyenne 15% plus cher que les appartements dans les moins bonnes classes énergétiques.

Or 12 ou 15% de la valeur du bien représente souvent plus que le montant d’une requalification globale du bâtiment incluant une rénovation énergétique.

De la valeur verte à la décote grise

En parallèle à cette valeur se dessine un phénomène connu en anglais sous le terme de « brown discount » que l’on pourrait traduire par « décote grise ».

Alors que la qualité énergétique peut faire prendre de la valeur à un bien, l’absence de rénovation énergétique peut conduire à une perte de valeur du bien. Au fur et à mesure que se construisent des logements neufs performants en énergie et que des logements anciens sont requalifiés, les acquéreurs potentiels montrent de moins en moins d’intérêt pour les biens voisins non rénovés. La meilleure solution pour éviter ce décrochage est la mise en œuvre d’une rénovation globale qui, au-delà des intérêts en termes d’économie d’énergie, d’entretien du bien et de confort, relève de la gestion patrimoniale.

En tenant compte de l’ensemble de ces paramètres, la rénovation énergétique s’avère donc un investissement rentable à condition d’être une rénovation globale conduisant à une requalification du bien. Et à ne pas limiter le calcul à un temps de retour brut.


[1] Observatoire des marchés de détail du 3e trimestre 2018, CRE

[2] https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/fiscalite-des-energies

[3] https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/etudes-et-analyses-immobili%C3%A8res/performance-%C3%A9nerg%C3%A9tique-la-valeur-verte-des-logements