Les propriétaires bailleurs leaders de la rénovation énergétique !

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La position du propriétaire bailleur est souvent décrite comme structurellement incompatible avec la rénovation énergétique puisque dans ce contexte, celui qui réalise les investissements (propriétaire) n’est pas celui qui bénéficie des économies (occupant). Cette situation est désignée sous le terme anglais de split incentive que l’on pourrait traduire par « discordance des intérêts ». Ce phénomène a d’ailleurs été étudié dans le cadre d’un programme européen GuarantEE

ENTRE IDÉES REÇUES ET RÉALITÉ

Présenté comme un argument rédhibitoire à la réalisation de travaux de rénovation, la position du bailleur est beaucoup moins inconfortable qu’il n’y parait. Exclu du crédit d’impôt transition énergétique, le propriétaire bailleur serait l’oublié des dispositifs publics. En creusant un peu, on constate que le propriétaire bailleur est souvent le plus aidé fiscalement. Il devrait donc être l’initiateur de tout projet de rénovation.

Il est largement reconnu que les économies d’énergie sont une motivation parmi d’autres,  de la réalisation de travaux. Ce sont principalement l’entretien du bâtiment et la bonne gestion patrimoniale des biens qui incitent à mener des projets de rénovation globaux embarquant une forte amélioration de l’efficacité énergétique (cf. la Rénovation énergétique est-elle rentable ?). Les propriétaires bailleurs sont de ce point de vue les mieux placés : ce n’est pas pour se loger mais au titre de gestionnaires de patrimoine qu’ils sont propriétaires.

DES AIDES ET DÉDUCTIONS D’IMPÔTS NON NÉGLIGEABLES

Contrairement à l’assertion que nous entendons trop souvent en assemblée générale, les bailleurs ne sont pas « les oubliés des aides ». A y regarder de près, c’est même souvent pour cette catégorie de propriétaires que les aides sont les plus élevées !

On oublie en effet que le propriétaire bailleur peut déduire de son assiette fiscale les frais et charges afférents aux biens produisant un revenu imposable. Le propriétaire bailleur qui investit dans la rénovation énergétique n’a pas donc à payer la contribution sociale applicable aux revenus fonciers sur les dépenses qu’il réalise pour son bien soit 17,2 %.

Il verra également son impôt sur le revenu réduire. Bien que cette baisse d’impôt soit difficile à estimer car dépendante du taux marginal d’imposition du propriétaire bailleur, Elle pourra tout de même aller jusqu’à 45 % si le propriétaire est imposable sur la plus haute tranche d’impôt. En retenant l’hypothèse raisonnable d’un taux d’imposition à 30 %, le propriétaire verra donc son imposition diminuée de 47,2% !

La mécanique de la déduction de charges foncières est en pratique plus complexe, mais dans les cas rencontrés par Île-de-France Énergies elle mène à une baisse de l’impôt de 30 à 40 % du montant total de travaux, sans plafond ou presque. Car le dispositif permet de déduire les charges de travaux de la totalité des revenus fonciers et 10 700 euros des revenus non fonciers la première année, puis des seuls revenus fonciers pendant les 10 années suivantes !

En y ajoutant les CEE, il ne reste généralement à la charge des copropriétaires bailleurs que 55 à 60 % des investissements qu’ils réalisent dans l’amélioration de leur bien. Pour un propriétaire occupant, cette moyenne se situe plutôt autour de 75 %.

Sans compter que les propriétaires bailleurs peuvent aussi bénéficier d’aides ANAH s’ils louent leur logement dans le cadre d’une convention avec l’ANAH. Ils peuvent même répercuter jusqu’à la moitié des économies d’énergie attendues sur le locataire.

Alors, Propriétaires bailleurs, nous vous donnons rendez-vous au plus vite, c’est à vous de mener le projet de rénovation énergétique de votre copropriété !